Главная | Способы установления недвижимого имущества

Способы установления недвижимого имущества

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

При этом развитие рынка недвижимости определяется: Рынок недвижимости имеет сложную структуру.

Удивительно, но факт! В соответствии с п.

Необходимо выделять различные сегменты рынка: Определение стоимости недвижимого имущества Согласно п. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Под объектом недвижимого имущества, в отношении которого отдельно исчисляется налоговая база и уплачивается налог на имущество организаций, необходимо понимать единый обособленный комплекс как совокупность объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных единым функциональным предназначением, конструктивно обособленный как единое целое.

В указанный обособленный комплекс включается имущество, как указанное в технической документации техническом паспорте на объект недвижимого имущества, так и дополнительно установленное, смонтированное в ходе капитальных вложений, которое функционально связано со зданием сооружением так, что его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Например, в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и прочее.

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

Не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты основных средств, которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и или функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.

Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности кредитные организации обязаны в соответствии со ст. При этом порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно в частности, перед составлением годовой бухгалтерской отчетности.

В соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства далее — Положение , утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря г.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, который является основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства п.

Удивительно, но факт! В данных случаях при отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией ст.

Проведение первичной инвентаризации, а также внеплановой технической инвентаризации, которая осуществляется при изменении технических или качественных характеристик объекта учета или при совершении с объектом сделок, подлежащих государственной регистрации, проводится по заявлению юридического лица п.

Поэтому результаты своевременно проведенной внеплановой технической инвентаризации, которые учитываются при формировании остаточной стоимости объектов недвижимого имущества и налоговой базы по налогу на имущество организаций, не рассматриваются как совершение ошибок искажений , допущенных в прошлых налоговых отчетных периодах.

Определение рыночной стоимости недвижимости

Результаты проведенной инвентаризации имущества, отраженные в техническом паспорте на объект недвижимого имущества и влияющие на достоверность формирования остаточной стоимости имущества в том числе на порядок начисления амортизации, сроки эксплуатации объекта , должны быть учтены в бухгалтерском учете, а также при расчете налога на имущество организаций по состоянию на 1-е число месяца, следующего за месяцем внесения изменений в технический паспорт. Если же организацией не внесены изменения в технические паспорта, то результаты технической инвентаризации должны быть учтены для целей налогообложения с даты завершения технической инвентаризации.

В случае если были проведены определенные работы по ремонту и переоборудованию недвижимого имущества например, установлены лифты , необходимо своевременно внести эту информацию в технический паспорт здания. При отсутствии проведенной технической инвентаризации объекта недвижимого имущества и имущества, входящего в его состав, и, следовательно, невнесении своевременно изменений в технический паспорт на дату проведения налоговой проверки остаточная стоимость имущества, введенного в эксплуатацию например, лифта , являющегося составной частью объекта недвижимого имущества, при расчете налога на имущество организаций учитывается с даты ввода объекта лифта в эксплуатацию.

В таком случае данный факт должен относиться к ошибкам искажениям , допущенным в прошлых налоговых отчетных периодах. Такие разъяснения по порядку определения стоимости имущественного комплекса даны в Письме Минфина России от 26 июня г. Своему назначению земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы для эксплуатации ; постройки комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде с земельными участками ; производственные помещения, склады; прочие 2.

По происхождению созданные природой без участия труда человека, являющиеся результатом труда человека, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут 3.

По масштабу земельные массивы, отдел ьные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома особняки, коттеджи , подъезд секция , этаж в подъезде, квартира, комната и т. Готовность к эксплуатации готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, объекты, требующие завершения строительства Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью. С целью оценки стоимости объекты, а именно: В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки. Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость.

Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах. При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов: Принципы, основанные на представлениях пользователя; 2. Принципы, связанные с объектом недвижимости прежде всего с землей и его улучшением; 3. Принципы, связанные с рыночной средой.

На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах".

Министерство юстиции осуществляет ряд полномочий указанных в ст.

Сама же государственная регистрация прав на недвижимость проводится после: Регистрация ограничений обременений права, ипотеки, аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав.

Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов ".

Удивительно, но факт! Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при процентном возврате капитала.

Исходя из указания, содержащегося в п. Заметим также, что ст. Таким образом, регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки.

Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности. В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров сделок , хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора.

Подобный вывод делает и Романов О. В своей статье он пишет: Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки.

Р аздел. Оценка стоимости недвижимого имущества

При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников".

Удивительно, но факт! Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно не урегулирован. Утратили силу положения ст. Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты ст.

При этом Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. В данных случаях при отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией ст.

Вот что об этом пишет профессор Романов: Дело в том, что до вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на то, что предмет сделки чаще всего квартира не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на него конкретному лицу сложно.

При этом участникам сделки советовали заключать договор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенного строительства в качестве "совокупности строительных материалов". Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственности договоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально.

Удивительно, но факт! При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий:

Таким образом, заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости, минуя судебную процедуру, зачастую было невозможно. Статья 25 Закона устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано.

Указанная статья содержит перечень документов, необходимых для первоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Если для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости требуется по общему правилу предъявление документов, подтверждающих факт их создания, то при регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимы документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектносметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Необходимо так же сказать и о такой недвижимой "вещи", как предприятие. Профессор романов говорит об этом следующее: Налог на прибыль Пункт 8 статьи НК позволяет амортизировать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, только с момента документально подтвержденного факта подачи документов в регистрирующий орган.

То есть для начала начисления амортизации по недвижимым основным средствам необходимо выполнение двух условий: При этом для организации возможны три неблагоприятных варианта развития событий, заключающиеся в том, что орган ФРС: В первом случае решение вопроса о правомерности уменьшения налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации вполне целесообразно: Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемые по общему назначению как единое целое.

К ним относятся предприятия и кондоминиумы. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки п.

Удивительно, но факт! При отсутствии в тексте договора "договоре - документе" соответствующего пункта договор, тем не менее, должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре "договоре - правоотношении" в том виде, как оно определено диспозитивной нормой п.

Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: Особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность представляет собой приватизация, которая связана с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Порядок осуществления этого правомочия и установлен специальными нормативными актами о приватизации. В соответствии со ст. Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные.

Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Удивительно, но факт! Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.



Читайте также:

  • Срок привлечения по краже
  • Почему люди склонны к убийству
  • Свидетельство о праве на наследство государства